Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Direitos e Deveres do Locador e Locatário

A relação de locação de um imóvel, seja residencial ou comercial, é regida por um contrato e pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Quando o locatário (inquilino) deixa de cumprir com sua principal obrigação – o pagamento do aluguel e encargos –, o locador (proprietário) tem o direito de reaver seu imóvel por meio da Ação de Despejo por Falta de Pagamento. No entanto, esse processo possui prazos e direitos específicos que ambos os lados precisam conhecer.

Para o Locador (Proprietário):

Quando Propor a Ação?

A ação de despejo pode ser proposta a partir do primeiro dia de atraso no pagamento do aluguel e/ou dos encargos da locação (IPTU, condomínio, contas de consumo).

Principais Prazos e Procedimentos:

1. Notificação (Opcional, mas Recomendável): Embora não seja obrigatória por lei, uma notificação extrajudicial ao locatário pode ser útil para tentar uma solução amigável antes do processo e serve como prova.

2. Liminar de Despejo (Desocupação em 15 dias): Em alguns casos, é possível obter uma liminar para desocupação do imóvel em 15 dias. Isso ocorre se o locatário não apresentar, dentro do processo, uma das garantias previstas em lei (caução, fiança, seguro de fiança locatícia) ou se a garantia apresentada se esgotou. Para isso, o locador deve oferecer uma caução judicial equivalente a três meses de aluguel.

3. Purgação da Mora: O locatário tem um prazo de 15 dias, a partir da citação no processo, para "purgar a mora", ou seja, pagar o valor total da dívida (aluguéis atrasados, juros, multas, custas processuais e honorários advocatícios). Se ele pagar, a locação continua.

4. Sentença e Despejo: Se a dívida não for paga e a liminar não for concedida, o processo segue. Após a sentença favorável ao locador, é expedido um mandado de despejo, concedendo um prazo para a desocupação voluntária (geralmente 30 dias). Se o locatário não sair, pode haver despejo forçado.

Para o Locatário (Inquilino):

Direitos e Possibilidades de Defesa:

1. Purgação da Mora: Como mencionado, o direito mais importante é pagar a dívida no prazo de 15 dias da citação. A purgação da mora pode ser feita uma vez a cada 24 meses.

2. Contestação: Se o locatário não concorda com os valores cobrados ou possui alguma defesa legítima (ex: locador não quis receber o aluguel, imóvel com problemas estruturais não resolvidos), ele pode contestar a ação, apresentando suas provas.

3. Acordo: É sempre possível buscar um acordo com o locador, mesmo durante o processo, para parcelar a dívida ou negociar a saída do imóvel.

4. Benfeitorias: O locatário tem direito a ser indenizado por benfeitorias necessárias (aquelas que visam conservar o imóvel) que tenha feito no imóvel, desde que o contrato não diga o contrário. Por benfeitorias úteis (que aumentam ou facilitam o uso do imóvel), tem direito à indenização se houver autorização do locador.

Importante: A Ação de Despejo é um processo sério. Tanto locadores quanto locatários devem buscar assessoria jurídica especializada assim que os problemas começarem, para garantir que seus direitos sejam respeitados e para evitar prejuízos maiores.